【克而瑞长租研究】

       新黄浦・筑梦城昌平硅谷SOHO店已开启试运营！项目改造自商办楼宇，是上海新黄浦・筑梦城跨区域布局保租房的重要落子，也是北京“商改保”从个案探索迈向规模化实践的又一标志性案例，更为行业观察存量资产盘活与保租房供给扩容的协同路径提供了一个有价值的样本。

  图：新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目实拍

  01.“非居改保”存量盘活实践，一处空置商办资产的“第二次生长”

  新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目物业前身是2017年建成的硅谷SOHO-2号楼商业办公楼宇，坐落于昌平区中兴路21号院。

  去年5月，新黄浦发布上市公司公告，以2.15亿元总价、单价9880元/㎡收购标的资产。新黄浦将这处长期低效运营的商办物业，纳入保障性租赁住房体系，从法律层面敲定“商改保”落地路径，为后续保租房资质落地、享受租金定价、公积金提取、居住证办理等政策红利奠定合规基础，保障项目长期稳定合规运营。

  作为国内首批响应租赁住房政策号召的开发运营企业，国资背景的新黄浦积淀了深厚的租赁社区开发、持有、全周期运营管理经验。此次进京布局，是企业“轻重并举”发展战略与全国化扩张的关键布局。

  图：上海新黄浦实业集团股份有限公司公告截图

  政策端的持续赋能，为项目落地提供了核心支撑。2021年国务院办公厅就出台政策，明确允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。聚焦北京，2025年北京市住房发展年度计划提到，重点向产业聚集区和交通便利区域倾斜，并通过盘活存量商业办公用房、城中村改造等渠道拓展保障房供给。政策层面的持续支持，进一步保障了新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店运营的稳定性与吸引力。

  从市场基本面来看，存量商办空置与保租房缺口形成鲜明对比。数据显示，截至2025年底，全国3万平方米以上的闲置/低效商业物业总量超过8亿平方米；截至2026Q1北京甲写存量1367.99万方，持续处于存量去化的关键阶段。与之相对，城市保租供需缺口长期存在——当前北京保租房规模约为4.74万套（间），保租房市占仅35%。海量低效商办资产亟待盘活，青年人才安居需求难以满足，双重矛盾下“非居改保”市场应运而生。新黄浦・筑梦城昌平硅谷SOHO店精准踩中政策与市场双重风口，通过资产重构、功能转换，让空置商办物业转变为具备稳定现金流的保障性租赁住房，实现资产价值重塑。

  02.锚定昌平科创走廊核心，四维通勤实现职住一体化落地

  新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店位居昌平科创走廊关键节点，是海淀-昌平产城联动的中间枢纽，叠加产业集群、高校资源、立体交通、成熟生活配套四重优势，区位价值突出，精准匹配科创青年客群的职住需求。

  1、产业与高校资源密集，夯实租住需求底盘

  项目3公里圈层密集落地中国气象科技园、中关村昌平园、中关村兴业创业园、中国电子昌平科技园等多个重点科创园区，集聚大量生物医药、电子信息、互联网细分领域青年产业从业者；公交短驳可达中国政法大学（昌平校区）、中国石油大学（北京）、北京大学（昌平校区），大规模在校师生、青年科研教师构成持续性刚性租住客群，保障项目长期稳定的需求底盘。

  同时，昌平承担海淀产业外溢承接职能，西二旗互联网产业集群、沙河高教新城、生命科学园生物医药产业带海量就业人群存在“海淀上班、昌平租住”的跨区租房需求，项目区位精准承接外溢居住需求，形成差异化区位壁垒。

  2、多维交通配套体系，实现出行高效便捷

  项目享有城际高铁+城市地铁+地面公交+高速自驾四重复合通勤体系，是昌平保租房项目中交通配套的优质样本，全方位适配青年租客跨区通勤、日常出行等多元化出行诉求。

  图：新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目区位示意

  轨道交通方面，项目距离昌平线昌平站车程约10分钟，地铁昌平线串联西二旗、生命科学园、沙河三大京北核心就业板块，直达海淀高新产业聚集地；地面公交方面，项目紧邻硅谷南门、花雨汀西门双公交站点，昌平53路、56路等多条线路覆盖周边高校与园区，满足短途接驳需求；高速自驾方面，紧邻G6京藏高速，无缝衔接北六环至北京二环主城，自驾通勤通达中心城区；城际出行方面，距高铁昌平站、昌平北站车程也均在10分钟左右，便捷支撑京津冀跨城商务、节假日城际出游需求。

  3、生活配套完善，覆盖全生命周期日常需求

  项目周边3公里商业、医疗、教育、文娱、商务配套全覆盖：商业端坐拥北京悦荟广场、新世纪商城、国泰百货、物美超市等商超资源；医疗配套享受昌平区医院、社区卫生服务中心等资源；文娱涵盖昌平体育馆、昌平公园、白浮泉公园；商务资源全部覆盖周边四大科创产业园。全方位覆盖租客居住、消费、就医、休闲、办公全场景，大幅提升租住舒适度与居住粘性。

  图：项目周边配套资源示意；图源：@昌平商务、@北京地铁、@北京昌平

  
03.产品力迭代升级，多维构建“品质化居住”

  聚焦产品本身，新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店从户型规划、室内精装、公区配套等多维度升级产品力，打造品质化、场景化、智能化租住空间，适配全年龄段青年租住需求，重塑区域保租房产品标准。

  1、多元户型矩阵，高品质、高性价比选择

  结合商办楼宇空间结构特性，项目规划多维度主力户型，覆盖独居、合住、小家庭等全租住场景，户型选择灵活多元。主力产品包含建筑面积约40-50㎡一室一厅、37-48㎡二居室、66-70㎡二室一厅等，在控制单套面积、保障租金性价比的基础上，有效提升空间利用率与居住功能性。同时，项目依托保租房政策红利，在居住品质与租金可负担性之间实现精准平衡。

  图：新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目样板间实拍

  2、“全装全配”实现拎包即住，兑现舒适居住体验

  房间配置上，项目实现“全装全配”，室内配齐全套生活家电与家具，真正做到租客拎包即可入住。包含床与床垫、书桌、收纳柜、空调、冰箱、电磁炉、微波炉、洗衣机等基础生活设施，同时配备智能门锁、智能马桶等智能化设备，兼顾便捷性与现代居住体验。

  图：新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目样板间实拍

  3、多元共享公区，构建青年社群生态

  项目打造多元化共享空间，社区内设置特色公共区域：Reception接待中心、Booth静心书座、Lounge创想客厅、Gym燃力健身房。各类公区深度贴合青年租客休闲健身、独处休憩、商务办公、社交互动的核心需求，将单一居住空间升级为有温度、有社群、有场景的青年生活综合体，打破传统租住的孤岛式居住模式。

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  图：新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店项目公区实拍

  在服务上，新黄浦·筑梦城已具备扎实专业的运营服务能力，依托项目自身特点及租户群体特征，为租户营造居家体验优秀、邻里氛围浓郁的社区环境，提供全方位的租住保障。

  04.行业示范价值，存量资产盘活与保租房供给扩容共赢

  从行业视角来看，新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店为观察“商改保”模式的规模化落地提供了一个典型样本，其示范价值可从以下三个维度加以理解。

  1、“商改保”样本，为存量盘活提供完整路径参考

  在全国商办大面积空置、郊区写字楼去化艰难的背景下，新黄浦将闲置商办资产转化为具有稳定现金流的保租房资产，既化解了开发商存量物业的滞销难题，又实现“第二增长曲线”的开发，为存量商办盘活提供了一个从资产获取、政策适配到运营落地的完整参考范例。

  2、引领保租房向“品质化居住”升级

  新黄浦・筑梦城以品质交付、智能配置、多元公共空间、专业化管家服务，重新定义保租房产品标准。这正是行业发展逻辑从“保基本”转向“提品质”的具体实践，顺应了新市民、青年人才对居住环境、生活品质不断提升的诉求。

  3、落地产城融合人才安居配套范本

  项目锚定昌平科创走廊产业布局，产品设计、配套服务匹配区域科创人才、青年从业者客群需求，实现产业发展、人才集聚、安居配套的深度融合。为全国各大产业新城、科创园区依托存量改造补齐人才安居短板、完善产城融合配套，提供可借鉴的产品实践样本。

  小结

  新黄浦·筑梦城昌平硅谷SOHO店，是存量时代多方共赢的优质实践。就商办物业盘活而言，为空置的办公资产找到了一条兼顾社会效益与经济回报的盘活路径；就保租房供给而言，为昌平科创走廊上的青年人才提供了区位适配、品质可靠的居住选择；就新黄浦自身而言，项目标志着品牌从上海走向全国的战略迈出了实质性一步。

  随着“商改保”政策在更多产业集聚区和交通便利区域的深入推进，类似项目有望加速复制，为城市存量资产盘活与住房保障体系完善提供持续动能。

  —THE END—

  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）