【克而瑞长租研究】

       前言

  存量商办转型有三大优质改造路径：改精品酒店可借区位优势抢抓商旅客源，快速盘活资产、回笼现金流；做高端服务式公寓依托高品质配套与管家服务，具备抗周期属性，深挖长期资产增值空间；开发白领公寓面向年轻上班族，以标准化社区产品连锁规模化运营，持续获取稳定租金收益。

  克而瑞住房租赁研究中心结合重点城市典型“商改租”项目案例开展深度解析，为行业存量商业地产商改租转型实践提供实操参考。

  本文节选于《“十五五”新周期下，商改住模式研究及案例分析》报告

  Part 01

  上海徐家汇 GROW 瑞贝庭公寓酒店

  01、资产状况

  思睿国内首个城市更新重资产投资项目，传统酒店成功改造为服务式长租公寓

  项目位于上海市徐汇区合宝路46号，地处上海市徐汇区与黄浦区交界板块，是思睿在国内的首个城市更新重资产投资项目，并交由华住集团旗下公寓品牌城家进行长期运营。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  02、定位方向

  徐家汇核心，享顶  级城市配套资源，中高端客群汇聚，打造商旅融合型服务式公寓

  距离地铁9号线、12号线嘉善路站400米。1公里内有3条地铁线路贯穿，可直达南京西路、淮海路、新天地、徐家汇等多个繁华商圈，交通便利。同时，项目近打浦桥商业区，步行可至日月光中心，基础生活及商业商务配套十分完善。

  周边商务楼宇环绕，客群高度复合，主要包括中长期派驻的企业中高管、频繁出差的商务人士，以及有临时过渡或品质租住需求的个人与家庭。中高端客群底层支撑充足。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  03、改造路径

  基于精准客群定位，匹配产品、配套及服务，通过资源整合利用，单房造价仅14万，降低成本5-10%，且缩短工期至4个月，高效提升资产价值

  客群聚焦与产品定位：主要面向徐家汇、打浦桥商圈的菁英白领、商务人士、家庭眷侣及养宠人群，满足其高品质、灵活租期（长短租结合）的居住需求；定位中高端，通过提供“拎包入住”及“瑞贝庭阿姨”等酒店式服务，实现产品溢价，与周边普通长租公寓形成差异化竞争。

  改造逻辑：在“商改租”政策（如上海“功能兼容”机制）允许不改变产证性质的前提下，项目将老旧商业/办公/酒店改造为中高端服务式公寓，实现了商业资产的价值跃迁；优化空间动线，增加全屋智能客控、开放式厨房、干湿分离卫浴等居家化配置，并打造包含咖啡厅、健身房、洗衣房、中庭花园的复合公区，将传统酒店的“居住”与“服务”功能深度融合，提升空间坪效。

  资源整合：城家整合华住集团上下游供应链资源与自身集采优势，缩短工期到4个月的同时更能够优化造价，也保证了产品品质的严格把控。灵活设计风格与标准以及强大的供应链体系，可降低采购、营建、维护成本高达5%-10%，相较同档次中档酒店，每平米造价低约20%。单房造价仅14万。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  04、亮点总结与借鉴意义

  把握城市更新机遇，聚焦核心区位优质资产，并通过专业化分工，实现优势互补的同时，精准定位，打造差异化产品，对位目标客群需求

  “资本+运营”的专业能力协同，思睿集团与城家深度合作。将投融资与资产管理能力，与品牌、客户、管理及数字化能力有机结合，是存量资产改造项目可以借鉴范本。

  “酒店+公寓”的灵活业态融合，项目成功打破了传统酒店与长租公寓的界限，创新性地采用 “长短租结合”的灵活运营模式。

  高效整合资源，在短短4个月内，就将一个传统的单体酒店和不良资产，改造为高品质服务式公寓。这展示了强大的项目执行力和资产盘活能力，为行业树立了“快改快赢”的典范。

  Part 02
上海新江湾城 晟光里公寓

  01、资产状况

  低效存量办公楼宇，改造为保障性租赁住房，通过业态重构实现价值焕新

  晟光里公寓（上海新江湾店）是城市存量资产盘活的典型标杆项目，项目前身为办公属性资产，出租率常年低于70%，且租金仅71元/㎡/月，资产低效，通过存量更新、业态重构的改造模式，成功转型为专业化租赁住房产品，实现低效存量资产的价值焕新与高效利用。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  02、定位方向：

  学校、园区、互联网大厂聚集，青年精英客群为主，定位白领公寓，同时纳保

  浦区新江湾城板块，是上海数字经济产业的核心区之一，创智天地，作为“大创智创新发展示范区”的核心，聚集了B站、抖音、声网等上千家科技企业；抖音新江湾广场、字节跳动旗下的火山引擎、B站深深扎根于杨浦，其“新世代产业园”正在建设中；湾谷科技园是新江湾城规模最大的综合性科技园区，园区总产值超过200亿；

  原有办公业态与周边日益增长的居住需求之间存在明显错配。大量科创企业员工、高校青年人才面临“职住分离”的困境。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  03、改造路径

  拆改、水电及装修改造，综合成本3000元/㎡；匹配青年人需求偏好，通过园林景观、公区功能和室内的高品质改造，实现从办公属性向居住空间的转变

  社区户外空间改造：改造范围呈围合布局，前期办公用途，绿化较少；首先打造中庭景观，设置下沉式庭院广场、露天草坪，搭配乔木、小品等，营造出宜居品质中庭园林景观。

  公区配套功能设置：分散式大堂：书吧/游戏区/运动区等空间分布在社区，同频聚集，互不干扰，适配青少年；生活服务：配置分层洗衣房，兼顾效率与营私，配置智能快递间、无接触外卖柜等，打造便捷生活；商业配套：24小时便利店、宠物养护空间等，满足各类细分需求。

  室内空间配置：以浅色为基色，融合海派线条勾勒、空间容纳、色彩搭配的精致美学；开间+一房+两房+LOFT多房源供给，客群覆盖范围增加；多个产品设置衣帽间和独立个性空间，满足品质需求并匹配个性化功能需求；家电智能化、卫浴大尺寸、一体化功能家具叠加大收纳空间。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  04、亮点总结与借鉴意义

  以产业与人才需求为锚点，精准选址产城融合核心区，将低效存量物业转化为有品质、有社群、有政策保障的租赁住房，并通过专业化运营实现资产价值重塑

  国企存量盘活：通过将低效办公物业改造为保障性租赁住房，既盘活了国有资产、实现了资产价值提升，又响应了国家“非改租”政策号召，增加了保障性租赁住房的有效供给。

  产城融合/职住平衡实践：锚定片区产业与人才需求，“围绕产业布局、服务人才安居”的定位策略，实现了人才“职住平衡”，降低通勤成本，提升人才引力，是产城融合的生动实践。

  功能多元化：不仅关注居住空间本身，更注重公共场景的营造与社群运营。通过配置客群偏好的多元公区，将单纯的“居住空间”升级为“社交空间+生活空间”的复合体。

  Part 03
成都金河宾馆融羿酒店

  01、资产状况

  低效存量办公改造为中端精品智慧酒店，落地自主新品牌，单方成本约3100元/㎡

  旅发公司指导成都金河宾馆就闲置物业——金河商务楼实施综合改造，将接收前用于办公及对外租赁的资产改建为自营酒店。该项目总投资约1400万元，改造面积约为4500平方米，共5层，改造后共有57间客房，平均面积为35平方米/间。

  融通旅发紧紧围绕集团公司“三个转变”新形势，以成都金河宾馆商务楼为试点，积极谋划新思路、探索新模式、打造新产品，努力实现经济效益、发展活力、品牌价值的同步提升，落位自主新品牌——“融羿”酒店。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  02、定位方向：

  坐拥核心文旅资源，承接客流，把握年轻化特征，锚定中端精品酒店定位

  融通旅发成都金河宾馆深入调研周边市场，基于临近热门旅游景区——宽窄巷子的区位优势，把握客流年轻化的基本特点，锚定中端精品酒店定位，融合成都年轻时尚的潮流风貌，突出简约、新颖、智能的创新思维，以“新、易、智、客”为理念，将接收前的商务楼改建为融旅自主新品牌——“融羿”酒店。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  03、改造路径

  科技平台利用，保证工期节点；智能化多元主题房，适配青年目标客群；并通过个性化服务赋能

  科技平台利用：在改造过程中，项目团队积极对接政府相关部门，通过交叉施工作业、智慧工地平台等科学的管理措施和技术秩序，合理安排工程施工计划进度，以保证现场施工过程安全有序进行，确保项目工程质量和进度。

  主题房+智能科技：项目改造后共有57间客房，分影视房、街景房、观景房等7类主题房型，设精致优雅早餐厅及户外花园，将成为融通旅发中端精品智慧酒店样板店；专业的智能客控系统，通过对客房灯光、窗帘、空调、音乐、门锁等设备的智能化调控；入住全过程感受到高科技、智能化的服务体验，增加与酒店的互动性、趣味性、参与性。

  服务赋能：简易流程：年轻时尚、现代简约的思维，为旅客打造“差旅容易、入住容易、起居容易、自在容易”体验空间，为旅客提供便捷、周到、舒适、称心的服务。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  04、亮点总结与借鉴意义

  将政策机遇与市场化运作紧密结合，通过精准聚焦年轻客群需求、以“微改造+重智慧”策略实现投资回报最大化

  自有品牌落地实践：利用自有存量物业进行自主投资、自主改造、自主品牌运营的实践，具有显著的标杆和实验意义。企业从单一资产接收管理，向“资产盘活+品牌建设”转型。

  微改造、高坪效：不大拆大建，而是通过空间优化、功能重塑和智能化赋能，用较小的投入实现资产价值的快速提升，为位于城市核心区、改造条件有限的存量商办项目提供了范本。

  精准锚定客群：深入调研，精准定位年轻化客群对“简约、新颖、智能”的需求，通过配备智能客控系统等，在同质化竞争激烈的中端酒店市场中形成了鲜明的差异化竞争力。

  Part 04
 重庆辰寓空港青年公寓

  01、资产状况

  闲置商业转型青年公寓，盘活存量赋能民生保障

  项目存量资产为两江新区空港佳园公租房配套商业设施，总面积约4.2万平方米。该商业设施为国有商业资产，自竣工后受周边区域入住率较低、区位偏、人气弱、市场需求不足等因素影响，长期闲置。

  每年仅维护费、管理费就需支出数十万元，“止血盘活”迫在眉睫。与此同时，新市民、青年人住房租赁服务存在明显短板，大量闲置商业空间与旺盛的租住需求之间形成了结构性错配。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  02、定位方向：

  临轨道，衔接空港新城、中央公园两大商业产业聚集区。基于“区位偏、体量大”的资产特征与新市民、青年人的租住需求，确立小户型、低租金、高配套的集中式青年公寓定位

  项目紧邻9号线从岩石站，衔接江北嘴、观音桥、沙坪坝等城市核心区。与空港新城、中央公寓两大商业和产业聚集区关系良好，青年租赁客群有支撑，但多以制造业为主，支付力有限；同时项目为公租房配套商业，周边生活配套经历多年发展，非常完善。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  03、改造路径

  利用集团集采优势，降低20%投资成本，并借助智慧运营平台，提升运营效率，降低运营支出；同时打造丰富公区配套，满足青年需求

  成本控制：改造过程中，通过优化装修集采模式、一站式采购家具、家电等房屋软装，有效节约20%的投资成本，缩短建设周期，加速项目投运。针对在校大学生、毕业2年内的高校毕业生、企业在职员工等群体，推出98折等优惠，并利用“学生帮租”“企客惠租”等方式，房源“退转换续”流程高效运转。

  公共空间功能丰富：项目配套建设约1300平方米共享空间，打造会客厅、屋顶花园、健身房、共享厨房、影音室、会议室等多元生活场景。通过功能丰富的公共空间，将单纯的“居住空间”升级为“社交空间+生活空间”的复合体。

  品牌与智能化赋能：依托重庆市地产集团旗下市级国有住房租赁品牌 “辰寓” ，深度应用辰寓智慧运营平台。租客可通过平台完成线上咨询、看房、签约、缴费、报事报修等全流程一站式办理。房间内配备品牌家电、智能门锁、网络Wi-Fi等设施，实现拎包入住。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  04、亮点总结与借鉴意义

  企业盘活闲置商业资产的关键在于精准的需求研判、高效的改造执行与专业的运营能力三者的有机统一，“位置偏、体量大”的劣势转化为“小户型、低租金、高配套”的差异化优势

  国企主导：实现了盘活资产、改善民生、创新模式三重实效。盘活闲置资产经济效益显著；惠及民生有效服务社会；准化盘活模式，已快速复制推广，拓展房源4665间。

  全链条成本管控：依托品牌成熟运营体系实现专业化管理；通过智慧运营平台实现租赁数字化；三是通过优化集采模式节约投资成本。既保证改造品质，又实现效率与效益的平衡。

  复合青年社区：居住功能升级为集居住、社交、休闲、办公于一体的复合青年社区。“空间+场景+社群”理念，精准契合了当代青年人住得好、归属感的深层需求。

  Part 05
 北京龙湖冠寓郭公庄地铁站店

  01、资产状况

  从闲置办公楼到高出租率保障性租赁社区，政企合作，互利共赢

  龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼，项目前身为北京京投轨道交通置业开发有限公司持有的“京投港·西华府”商办物业，2017年建成的闲置办公楼，建筑面积 2.89 万㎡，因区域办公供给过剩，长期招租困难，空置率超 80%；

  2022年3月，北京京投通过北交所公开挂牌出租该物业，龙湖冠寓旗下北京庆冠寓商业运营管理有限公司成功竞得运营权。通过对原有办公空间进行居住化改造，包括增设独立卫浴、优化水电暖通系统、分割户型等，项目最终历经11个月的改造，打造出745套租赁房源。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  02、定位方向：

  双轨TOD，客群辐射力强，衔接产业园与核心商务区，租赁需求底层支撑充足，定位白领公寓，同步纳保

  公寓为地铁9号线、房山线换乘站——郭公庄站上盖项目，步行直达地铁站，可快速接驳市区核心商圈与丰台区科技园区。周边丰台科技园、总部基地等白领客户，市区地铁沿线通勤刚需人群，提供了充足的租赁需求底层支撑。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  03、改造路径

  改建+纳保双轨并行，压缩审批时间，冠寓3.0产品升维，产品力领先，并利用长短租结合和数字化实现运营端口提质增效

  政策支持：2022年3月《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》出台，明确支持非居住存量房屋改建保租房。丰台区政府在全市率先建立以结构安全底线、消防安全底线、室内环境安全底线三条刚性标准叠加企业自主承诺的“3+1丰台模式”，非居改保项目改建和纳保“并联审批”模式，原办理规划、消防、环保等12项审批，整合为“一窗受理、同步审核”，审批周期从6个月压缩至2个月。

  产品升维<落地冠寓3.0产品线>：户型设计：采用“功能一体化”设计，将睡眠、办公、收纳空间合理融合，打造立体扩容收纳体系，配备板式顶柜衣柜，最大化利用小户型空间。公区打造：规划全品类青年友好型公区，包含健身房、会客区、共享厨房、阅读办公区、大堂，兼顾社交、休闲、办公多元需求；产品力：冠寓3.0精装标准和工艺，全屋墙板、一体式集成卫浴，窗帘遮光帘95%以上，品质保障。

  运营提质、降本增效：灵活采用“长租为主、短租补充”的运营模式：长租为主，依托保租房刚需属性，推出长租签约优惠，保障基础出租率；适度开放短租，推出1-6个月短租产品，提升空置房源利用效率；三是推出企业团租合作，批量消化房源，同时提升客群稳定性；积极引入数字化，进一步降本增效；引入了龙湖冠寓自主研发的客户服务系统及租物管理系统，同时对接北京市住房租赁管理服务平台。

  数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理

  04、亮点总结与借鉴意义

  以资产退出为终点进行全周期规划，通过市场化专业运营培育稳定现金流，借助CMBS/REITs等工具实现资金回笼与价值兑现，打造存量资产盘活与保障性住房供给的双赢范本

  政企结合：采用轻改造、重运营策略，将成熟产品体系、运营标准和会员制+社群运营模式导入保租房项目。有效提升保租房的居住体验与运营效率，实现保障与品质的统一。

  资产闭环：国企重资产持有+民企轻资产运营+资本市场退出的三方共赢，实现“改造—运营—证券化”全链条资产盘活闭环，形成了可复制的商业闭环。

  政策突破：打通了“非居改保”从政策到实践的全链条通道，大幅简化审批流程并缩短审批周期为后续同类项目提供了完整的制度参考样本。

  本文节选于《“十五五”新周期下，商改住模式研究及案例分析》报告