【克而瑞物管研究】

  在行业的风云变幻中，恒大物业的命运一直备受关注。

  今天，恒大物业在港交所披露公告：中国恒大及其境外平台CEG Holdings持有的51.016%恒大物业控股股权，历经多轮拉扯谈判，最终没有和任何意向买家签订具备法律约束力的股权转让协议。

  这意味着，传闻已久的恒大物业收购案尘埃落定。

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  恒大物业股权交易历程回顾

  自中国恒大出险后，恒大物业已多次传出易主消息。2021年10月，中国恒大及合生创展曾就恒大物业的股权收购事项签订协议，转让股权约54.16亿股，占恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价约为200.4亿港元 。但最终因双方在一些关键条款上无法达成一致意见，这次收购被终止。

  2025年8月，市场消息称中国恒大的清盘人已聘请瑞银集团和中信证券，为恒大物业寻找潜在买家 。

  从当时市场反应来看，这一举动引发了行业内对恒大物业未来走向的高度关注，也让更多企业开始审视收购恒大物业的可能性与潜在价值，为此次潜在交易埋下伏笔。

  同年9月，关于恒大物业买家再现的传闻又一次刷屏物业圈。根据公告，中国恒大的清盘人已收到针对恒大物业的非约束性收购意向，虽然具体买家尚未确定，但市场传言有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司 。

  不过，此后，中国海外发展相关人士表示目前不掌握竞购恒大物业的相关情况，华润置地方面则回应称相关传言“不属实” 。尽管两大潜在买家暂时否认，但市场对恒大物业买家的猜测仍未停止。

  从行业角度分析，若有实力雄厚的企业接手恒大物业，对于恒大物业自身而言，或许是摆脱困境的绝佳机会。新买家可以凭借自身资源和优势，帮助恒大物业解决关联方遗留问题，优化运营管理，提升品牌形象。

  比如，若中海或华润这类央企接手，其丰富的管理经验、强大的资金实力以及良好的品牌声誉，能够迅速改善恒大物业的财务状况，加强市场拓展能力，打破当前业务发展的瓶颈。同时，这也有助于恒大集团债务的进一步处置，通过资产变现偿还部分债务，缓解债务压力。

  此次交易的失败，不仅让恒大物业错失一次可能的变革机遇，也使得恒大物业在后续发展中面临更多不确定性，在市场波动中独自承受压力。

  至今天此番，恒大物业的“收购故事”终于画上了一个句号，虽然这并不是被各方所乐见的剧情。

  恒大物业现状剖析

  所谓“瘦死的骆驼比马大”，我们从“规模、财务、业务”几个维度来看看现在的恒大物业。

  规模：行业巨无霸，根基未动，逆势扩张

  物业公司的核心竞争力，首先就是“规模”——在管面积越大，服务的业主越多，现金流就越稳定，抗风险能力就越强，在市场竞争中就越有优势。而恒大物业，哪怕经历了母公司的风暴，依然是行业内的“巨无霸”，根基从未动摇。

  根据2025年年报数据，恒大物业的在管面积稳居全国物业管理行业前列。这个规模不是“纸面数据”，而是实实在在的“有效在管面积”。所谓“有效在管面积”，就是指已经交付、有业主入住、能够稳定收取物业费的面积——不像有些物业公司，虽然签了很多项目，但大多是未交付的空置项目，无法产生实际收入，只是“虚有其表”的规模。

  恒大物业的在管面积覆盖全国，从一线城市的北京、上海、广州、深圳，到二线城市的杭州、苏州、成都、武汉，再到三四线城市的县城、乡镇，几乎涵盖了全国所有的行政区域，管理的项目类型也非常丰富，不仅有住宅项目，还有商办、产业园、康养项目、主题乐园等多种业态。

  其中，住宅项目是恒大物业的核心基本盘，也是稳定现金流的主要来源；商办及其他业态可以丰富收入结构，降低单一业态带来的风险。比如，商办项目的物业费标准更高，能够带来更高的毛利率；康养项目则契合人口老龄化的趋势，未来发展潜力巨大。

  这里有一个数据很能说明问题：2025年，恒大物业的物业费收缴率也不低，但考虑到它受到母公司负面舆情的影响，很多业主因为恒大地产的烂尾问题，迁怒于恒大物业，拒绝缴纳物业费，这个收缴率已经非常不错了。

  更值得关注的是，恒大物业的规模还在持续扩张，在行业整体面临洗牌的背景下，实现了“逆势扩张”。

  这背后，是它成熟的项目运营能力和团队执行力，也是市场对它服务质量的认可。要知道，在物业行业，“签项目容易，进场难”是一个普遍的问题，很多物业公司签了项目后，会因为业主反对、开发商反悔等原因，无法顺利进场，导致前期的投入白费。而恒大物业能够实现92.1%的进场率，足以说明它的实力。

  财务：终于喘过气，现金流彻底稳住，无债一身轻

  2021年被抽走134亿元资金后，恒大物业的财务状况一度陷入绝境，流动负债净额接近10亿元，审计机构在2024年年报中还出具了“持续经营重大不确定性”的强调段，意味着市场对它的生存能力充满质疑，很多投资者、合作方都对它避之不及。

  但经过2025年的努力，恒大物业的财务状况实现了“历史性转变”，彻底摆脱了财务危机，进入了常态化运营阶段，用“涅槃重生”来形容，一点也不为过。我们用几组关键数据，就能看清它的财务修复情况，看看它的现金流到底有多硬：

  第一，净流动资产由负转正，短期偿债能力彻底修复。截至2025年12月31日，恒大物业的净流动资产为8750万元，而2024年末这一数据还是-9.69亿元，一年时间，实现了从“资不抵债”到“流动资产大于流动负债”的转变，这是一个历史性的突破。

  克而瑞物管指出，若2026年中报维持净流动资产为正，审计报告中的“持续经营重大不确定性”警示将正式消失，这对公司的估值修复、项目拓展、融资能力，都具有重要意义。也就是说，恒大物业已经彻底摆脱了“生存危机”，进入了“稳定发展”的阶段。

  第二，现金储备充足，没有负债，无债一身轻。截至2025年底，恒大物业的现金及现金等价物达到41.89亿元，同比增长55.3%，而且没有任何银行借款，资本负债比率为零。这意味着，它的现金流非常健康，完全能够覆盖日常运营、项目拓展、员工工资等各项支出，不需要靠借钱维持运营——这在经历过债务危机的物业公司中，是非常罕见的。

  要知道，很多物业公司，哪怕是头部物业公司，为了拓展项目、升级服务，都会有一定的银行借款，资本负债比率大多在20%-50%之间，而恒大物业能够实现“零负债”，足以说明它的现金流有多健康，也说明它的自我造血能力有多强。

  第三，营收和利润保持稳定，盈利质量持续提升。2025年，恒大物业实现营业收入136.8亿元，同比增长7.2%；毛利润25.04亿元，同比增长2.5%；净利润10.09亿元，虽然同比略有下降2.2%，但主要是因为计提了部分关联方应收账款的坏账准备，若剔除这部分影响，净利润其实是同比增长的。

  这里需要详细解释一下：为什么净利润会略有下降？主要是因为恒大物业还有一部分关联方应收账款，也就是恒大地产及其子公司欠它的钱，这些钱因为恒大地产进入清盘程序，收回的可能性很小，所以公司不得不计提坏账准备，这对净利润造成了一定的影响。但好在，这部分应收账款的金额正在逐步减少，2025年已经计提了大部分坏账，未来对净利润的影响会越来越小。

  第四，收入结构持续优化，摆脱对单一业务的依赖。2025年，基础服务依然是公司的核心收入来源，支撑着公司的稳定运营；而社区增值服务虽然占比不高，但正在逐步增长，成为公司新的盈利增长点；非业主增值服务虽然占比最低，但也保持了稳定，主要来自于开发商的前期物业服务、案场服务等。

  这种收入结构，虽然还不够完善，但已经摆脱了对单一基础服务的依赖，形成了“基础服务+增值服务”的双驱动模式，抗风险能力更强。未来，随着社区增值服务的不断拓展，恒大物业的收入结构还会进一步优化，盈利空间也会进一步扩大。

  更重要的是，恒大物业的“造血能力”已经逐步恢复。公司能够通过自身的运营，产生稳定的现金流，不需要靠外部融资就能维持发展。这种“自我造血”的能力，是它能够在风暴中活下来的关键，也是它未来发展的核心底气。

  对比一下其他绑定暴雷房企的物业公司，它们要么现金流紧张，靠出售资产维持运营；要么净利润大幅亏损，濒临退市；要么被母公司出售抵债，彻底失去独立性。而恒大物业能够实现“现金流充足、零负债、稳定盈利”，已经非常难得，也足以证明它的财务状况已经非常健康。

  业务：多元化转型，打造“社区生活服务商”

  很多人对物业公司的印象，还停留在“扫地、保安、修水管”的层面，认为物业公司的工作就是“做卫生、看大门”，没什么技术含量，也没什么发展前景。但实际上，现在的物业公司早就不是传统的“物业服务”，而是“社区生活服务商”，业务范围涵盖了业主生活的方方面面，从基础的保洁保安，到高端的家政、康养、旅游，再到智慧化的社区管理，早已实现了多元化转型。

  恒大物业也不例外，经过几年的转型，它的业务已经形成了“基础服务+增值服务+创新业务”的多元化布局，摆脱了对物业费的单一依赖，实现了“多点开花”，既守住了核心基本盘，又挖掘了新的盈利增长点。

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  未来又会上演什么剧情？

  如果恒大物业成功易主，无疑将对物业行业格局产生重大影响。恒大物业在行业内原本就具有较大规模和影响力，其总在管面积庞大，业务覆盖范围广泛。新买家接手后，可能会对恒大物业进行一系列整合与变革。

       一方面，新买家或许会将恒大物业与自身现有物业业务进行协同发展，实现资源共享、优势互补，从而扩大市场份额，提升行业竞争力。这可能引发行业内新一轮的整合浪潮，其他企业为了不被市场淘汰，也会加快自身的战略布局和业务调整。

       另一方面，恒大物业的易主也可能改变行业内的竞争态势。新买家的进入可能带来新的经营理念和管理模式，促使行业内其他企业进行学习和创新，推动整个物业行业向更加专业化、规范化、智能化方向发展。
 
       例如，新买家可能加大在智慧物业领域的投入，提升物业服务的科技含量，这将促使其他企业跟进，从而提升整个行业的服务水平和运营效率。
 
       未来，恒大物业如能成功交易，将是恒大集团债务处置进程中的关键节点，也是物业行业发展的重要契机。无论最终买家是谁，这场潜在交易都将深刻影响恒大物业的未来，也将在物业行业掀起波澜，值得市场各方持续关注。