【克而瑞物管研究】

  小区电梯广告、场地租赁等合法共有收益，以及交房入驻阶段的合规服务费，是物企运营资金的重要补充，也是物企提升服务品质的重要支撑。

  克而瑞物管通过盘点全国多地最新物业收费及共有收益相关政策发现，当前监管的核心导向的是“规范提质”，重点明确收益与收费的合规边界、细化管理标准，推动行业向更透明、更专业的方向发展。

  在此背景下，物企如何精准把握政策导向，规范运营流程，稳稳守住合法收益、实现稳健盈利？

  厘清分成边界，确保合同约定合规

  共有收益的抽成管理，是物企合规运营的重要环节。在过往的市场实践中，物企与业主往往会在合同中直接约定公共收益的分配比例。然而，随着监管趋严，有些城市提出了具体的分配比例和剩余资金归纳方式。

  具体执行标准清晰，可重点参考：

  · 青岛市规定，利用小区共用部位、设施经营的收入及车位场地使用费等公共收益，物企代管时扣除的管理费比例不超过20%。

  · 长沙市明确，公共收益扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后，剩余部分归业主所有，管理成本原则上不超过公共收入的30%。

  · 上海市2026年4月1日新规范中未直接限定物业扣除成本的具体比例，但通过严格锁定剩余资金的去向，大幅压缩了随意分配的弹性空间。

  需要强调的是两地政策规定所扣的份额均基于营业额，这意味着它不是凭空切走的净利润，而是合法的成本抵扣与劳务报酬。

  结合当前的政策导向，物企在共有收益抽成上的应对策略，应从“争取分成”转向“合规风控”。具体可重点做好以下两点：

  ①全面盘查现有合同的合规性：对照项目所在地的最新地方性物业管理条例，审查现有合同中约定的抽成比例是否突破了当地规定的成本扣除上限。

  若当地已有明确红线（如20%或30%），需及时调整预期并规范执行，避免因违规超额扣除面临处罚或败诉风险；

  ② 规范合同的表述口径： 在新签或续签合同时，建议将原先容易引发业物分歧的收益分成概念，明确转化为受法律保护的合理管理成本及代管劳务报酬。通过白纸黑字的清晰界定，既体现物企的劳动价值，也让应得的收入落袋更安心。

  顺应资金存储规范

  提前规划共有收益的使用方案

  在扣除了物企合法的管理费之后，剩余的公共收益去向何处？

  《物业管理条例》在全国层面上给出了“主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的基调。但在各地的具体落地中，物企必须看懂“默认兜底”与“硬性强制”的差异。但如今，各地的监管正在持续收紧，明确了结余资金的强制流向与使用顺位。

  为了防范小区“养老金”枯竭或资金滥用，各地对公共收益的结余去向做出了不同程度的规范。我们梳理了部分重点省市的政策，发现其对资金流向的管理呈现出以下三种鲜明特点：

  ①北京市刚性划分公共收益。北京市设定了强制性的资金预警红线。政策明确规定，当专项维修资金余额不足首期应筹集金额的30%时，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

  ②山东省半强制划分公共收益。山东省的政策虽然把最终决定权交给了业主，但也设定了兜底条款。规定收益资金由业主大会决定其用途；若“未作决定的”，则主要用于补充专项维修资金，也可以作为活动经费或者折抵物业公共服务费 。这意味着，小区只要没有形成合法的资金使用决议，这笔钱就默认必须优先划入维修资金账户。

  ③长沙市强调在业主同意的前提下可用作提升小区公共区域的打造。长沙市同样强调了公共收益的基调是主要用于补充物业专项维修资金；但在经表决同意的前提下，也可用于保修期满后物业共有部分的维修、更新、改造和养护等。这在保障维修资金的同时，为资金在社区内部的灵活流转留出了合规通道。

  ④上海市设定高比例强制划转。 作为2026年的新规，上海并未把剩余资金的去向完全交给业主“自由发挥”，而是直接划定了不得低于50%的硬性底线用于补充专项维修资金，体现了强监管下保障小区养老金的政策导向。

  综上可以看出，政策在强调维修资金优先性的同时，也充分赋予了业主大会对公共收益的自治决定权，克而瑞物管建议物企在实操中应当化被动为主动：依据各地的政策特点，制定不同的策略：

  · 在红线规定严格的城市，则优先保障红线划定的资金使用规范。

  · 而在使用相对灵活的城市，在年度预算编制或召开业主大会前，物业团队应深度调研小区的痛点，提前策划并向业主提交一份可见、可感的共有收益反哺园区方案。例如，提议将结余资金用于非保修期内的小区门禁系统智能化升级、儿童游乐设施焕新、公共绿化大面积补种，或是直接冲抵部分物业费欠款等。

  开发新增值服务，规范现有收费条目

  目前我国不少城市在交房入住和前期装修阶段，还需要缴纳门禁卡工本费、装修押金、强制垃圾清运费等。然而，近期的新的物业收费政策则对这类交房阶段的搭车收费划定了红线，明确了收费与服务的合法边界。

  1、划定收费红线，全面清理交房“搭车”收费

  克而瑞物管梳理了部分重点城市的政策红线，内容如下：

  · 北京市全面叫停装修押金与生活垃圾处理费。规定物业不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费及保证金（含装修押金）同时，明令禁止收取生活垃圾处理费。

  · 杭州市严禁强制收取各类前期杂费。杭州市对前期收费名目的行为进行了严格规范，规定物业服务企业不得强制向业主和装修单位收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费等费用。

  · 青岛市规范门禁卡配置与装修垃圾清运费。要求物业应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证 ；对于装修产生的垃圾，若业主或物业使用人自行清运的，物业服务人绝对不得强行收取垃圾清运费。

  克而瑞物管认为装修管理费用取消或是一个普遍趋势，但在实际运营中，业主在交房和装修阶段的真实服务需求依然庞大。

  物企破局的关键，在于顺应政策导向，从行政化强制收费向市场化自愿增值服务平滑转型，物企可深度挖掘业主在交房装修期的痛点。

  例如，虽然不能再强制收取统一的垃圾清运费和楼道维护费，但物企可以整合内外部供应链资源，向业主推出可供自愿选购的“装修管家专属包”。这一服务包可涵盖建材集中采购、专属电梯搬运协调、一站式垃圾清运打包、以及装修后的室内开荒保洁等内容。

  通过提供真正省心、高效的优质服务来打动业主，用契约化的市场服务代替简单粗暴的强制收费。这种模式不仅经得起合规审查，更能以实打实的服务质量换取业主的信任，进而沉淀为企业合法、可持续的前端利润。

  结语

  现在，物业行业已经进入存量时代，严监管也成为常态。不管是共有收益的合理留存，还是前端服务的收费，都逐步进入透明的契约框架。

  各地密集出台的新规，也是为了建立更公平、更阳光、质价相符的市场竞争秩序。

  对坚守长期主义的物企而言，严监管是契机而非束缚。唯有精准研读政策、善用规则锁定合法收益，主动转型增值服务，才能在行业规范化浪潮中脱颖而出，实现合规与盈利的良性循环。