研究视点

  2026年是我国“十五五”规划的开局之年，也是城市更新从阶段性专项行动转向制度化、常态化推进的关键节点。5月国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，作为首个国家级城市更新专项五年规划，系统划定了未来五年的目标任务、实施路径与支撑政策，将住宅领域存量提质与房地产行业发展新模式深度绑定，确立了城市更新在存量住房体系中的核心枢纽地位。

  伴随中央多部委协同落地供地管控、资金保障、住房保障、库存去化等衔接政策，“控增量、补保障、去库存”三维协同的制度闭环逐步成型，全国重点城市住宅用地供给加速向存量倾斜，城市更新已从传统供地补充渠道，升级为重塑主城价值格局、驱动行业转型的核心变量。

  本文基于北京、上海、广州等十座重点城市公开市场涉宅用地数据，结合三类更新模式的标杆板块实证，从政策框架、供给格局、市场表现、价值兑现全链条拆解城市更新住宅赛道的运行规律，量化验证不同模式的价值差异，最终给出2026年的投资布局参考。

  全文核心研究结论可归纳为四点：其一，城市更新已成为核心城区住宅供给的核心支柱，主城存量化是不可逆的长期趋势，“十五五”期间这一进程将进一步加速；其二，三类更新模式价值分化明确，旧厂类兼具兑现节奏快、市场化程度高、政策红利加持三重优势，是当前阶段投资确定性最高的赛道；其三，城更赛道准入门槛持续抬升，国资主导格局将长期延续，“央企+地方国企”的协同模式是现阶段切入赛道的最优路径；其四，持续有序的连片更新对板块价值的托底效应显著，脉冲式供地板块价值回落风险更高，供地节奏是判断项目价值的重要维度。

  01

  政策顶层设计落地：城更构建住宅转型制度体系

  1.1首个国家级五年规划锚定赛道，13-15万亿投资托底

  2026年5月印发的《城市更新“十五五”规划》，是我国首个以城市更新为主题的国家级专项五年规划，标志着城市更新从阶段性专项行动正式转向制度化、常态化的中长期部署，也为“十五五”时期房地产行业构建发展新模式划定了核心赛道。

  规划以“推动城市开发建设方式转型”为主线，覆盖产业升级、民生保障、工程建设、综合治理全维度任务，其中住宅领域的存量提质与供给优化是核心落脚点之一，直接承接“加快构建房地产发展新模式”的政策目标。

  从量化任务看，与住宅市场直接关联的任务占据核心权重。五年间全国将累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、实施城中村改造4000个、完成老旧街区厂区改造提升1500个，同步推进片区配套工程，构成存量时代住宅市场供给侧改革的核心抓手。

  从投资体量测算，基于规划明确的量化指标与行业平均造价水平推演，“十五五”时期全国广义城市更新累计总投资规模约13—15万亿元，是房地产行业稳投资、促转型的核心压舱石。其中与住宅市场直接关联的居住类更新为核心组成部分，五年累计投资约6—7万亿元，覆盖老旧小区改造、危旧房改造、城中村改造三大核心任务，对应房地产存量改造与增量优化的双重需求。

  此外，规划首次在国家级五年规划层面明确了房地产企业的参与主体地位，提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，将城市更新确立为房企脱离高周转模式、转向存量综合运营的核心转型路径。

  1.2 多元资金+三维闭环，政策协同支撑行业转型

  《城市更新“十五五”规划》构建了“财政引导、金融托底、社会参与”的多元资金供给格局，为住宅类城市更新提供了系统化资金解决方案。相较于传统增量开发依赖高周转预售回款的单一资金逻辑，存量住宅更新按项目公益属性分层匹配资金来源，既保障民生类改造落地，也为行业向存量运营模式转型打通了资金闭环。

  财政资金是基础性引导力量，重点覆盖公益性强、收益性弱的民生改造场景，通过中央预算内投资、中央财政补助、地方财政统筹资金、地方政府专项债券四类渠道发挥杠杆撬动作用。2026年中央预算内投资安排970亿元定向支持城市更新，全年预计惠及居民约800万户；2026年以来已有2111亿元专项债投向保障性安居工程，其中超半数直接对应城市更新领域。

  金融信贷是主力资金来源，政策性融资重点对接民生属性强、规模大的成片更新项目，商业性融资支持市场化住宅更新与片区综合开发，配套税费减免政策进一步降低项目成本。社会资本则通过基础设施REITs、企业债务融资工具、居民合理出资三类路径完善资金闭环，2025年11月北京亦庄落地全国首单城市更新REITs，募资7.53亿元，为住宅类更新资产证券化探索了可行路径。

  除资金框架外，2026年以来中央层面已构建起“供地端控增量、供给端补保障、市场端去库存”的三维协同制度框架，将城市更新与土地管理、住房保障、市场平稳三大核心目标深度绑定。

  供地端通过边界管控、指标挂钩、政策松绑三重制度设计，从源头扭转住宅用地外延扩张路径，增存挂钩机制将存量用地盘活规模与新增建设用地指标直接绑定，经营性住宅用地优先通过存量更新方式供给。供给端形成“新建配建+存量收购”双路径支撑，在不额外占用新增用地指标的前提下扩充保障房源。市场端通过安置需求与存量房源精准对接，定向消化市场库存，同时激活本地居民改善置换需求，形成正向循环。

  1.3地方落地分化，十城形成三类实施导向

  伴随国家级顶层规划落地，十座重点城市加速细化本地实施规则。整体来看，各地均严格遵循中央“严控增量、盘活存量、保障民生、稳妥转型”的统一框架，但结合自身存量规模、市场结构、财政能力的差异，在规模激励、保障房配建、资金平衡、审批机制等核心环节形成了差异化侧重，最终分化为三类实施导向。

  第一类是规模管控+精细创新型，以北京、上海为代表。这类城市在建设用地总量硬约束下，通过精细化政策工具撬动存量更新。北京设立总量1000万平方米的市级城市更新激励指标池，推行街区控规改革、空间分层确权、组团打包立项；上海明确“十五五”期末存量土地供应占比力争达70%，配套“三师联创”“四资贯通”机制。

  第二类是市场导向+灵活适配型，以广州、深圳为代表。这类城市以市场化机制激发主体活力，联动房地产市场平稳运行。广州试点“补改投”财政股权投入，推行房票通用、存量房收购安置；深圳取消新更新项目强制保障房配建，支持存量商办改建保租房，核心导向是降低项目开发成本、激活市场活力。

  第三类是民生优先+稳步推进型，以成都、武汉、南京、杭州、苏州、西安为代表。这类城市以危旧房、老旧小区等民生类更新为核心抓手，逐步拓展市场化更新场景，普遍以地方立法夯实制度基础，配套保障房弹性配建、存量功能转换、审批流程优化等工具，整体推进节奏稳健。

  02

  存量转型全面确立：十城城更宅地的多维分化格局

  政策导向已全面传导至土地市场，重点城市住宅用地供给的存量转型趋势持续强化。基于十城公开市场涉宅用地监测数据，城市更新类宅地不仅供给占比稳步抬升，更在城市梯队、用地类型、空间分布、市场热度、参与主体层面呈现出清晰的分化特征。

  2.1 整体趋势：城更已成主城宅地核心供给

  从整体运行趋势看，十城更新类宅地供给占比中枢持续上移，2026年维持高位运行。计容建筑面积维度下，十城城市更新类宅地供应占比从2024年上半年的28%逐步攀升至2025年下半年的39%，两年间提升11个百分点，存量供地的长期导向十分清晰。

  2026年以来，更新类宅地建面占比为33%，处于近三年高位区间；成交金额维度占比更高，达41%，普遍高出建面占比5-8个百分点。这一差异源于城市更新项目多位于中心城区，配套成熟、区位价值更高，地价水平显著高于外围新增供地，其对土地市场的价值支撑作用强于单纯的规模贡献。 

  核心区优质供给对更新的依赖度更高。在总价TOP10高总价宅地中，除两宗深圳核心区地块外，其余8宗均来自城市更新项目，覆盖北京酒仙桥旧城区改建、广州黄埔大道赛马场低效用地更新、上海杨浦滨江旧改等典型项目。这意味着当前重点城市核心区位的优质住宅用地已基本依赖存量更新释放，纯新增征地的优质宅地供给近乎枯竭。

  2.2 城市梯队：三类城市转型节奏差异显著

  受存量资源禀赋、政策推进力度与供地节奏差异影响，十城更新类高总价宅地供应强度呈现清晰的梯队分层，且与三类政策导向形成明确对应。

  第一梯队为高占比主导型，以北京、成都为代表，更新类宅地长期占据供给核心地位。北京在建设用地减量发展硬约束下，2026年以来更新类宅地建面占比达60%，始终保持上行态势；成都受旧城改造与城中村项目集中入市带动，2026年以来占比达75%，为十城最高水平。

  第二梯队为快速提升型，以广州为代表，更新供地力度进入加速释放期。2026年以来，广州更新类宅地建面占比达78%，较2024-2025年显著跃升，核心源于城中村改造、低效工业用地转型等项目集中入市，更新已成为当前住宅供地的绝对主力。

  第三梯队为平稳运行型，以上海、南京、杭州、苏州为代表，更新类宅地占比维持在20%-30%区间。其中上海长期保持25%左右的稳定占比，在总量约束下侧重项目质量与功能提升而非规模扩张；杭州、苏州等城市2026年以来占比阶段性偏低，主要源于当期近郊新区供地占比提升，属于供地结构的阶段性调整，并非政策导向转向。 

  2.3类型切换：旧厂类跃升为第一大更新来源

  2026年以来，更新类宅地供给格局发生明确转向：旧厂类（低效产业用地转型与老旧工业片区综合更新）规模与价值占比同步大幅提升，取代长期领先的旧城类，成为更新供地的第一大来源。

  从建面规模看，供给格局从“三分天下”转向“旧厂主导”。2025年三类更新用地基本处于均衡状态，旧城类、旧厂类、旧村类建面占比分别为35%、32%、32%。进入2026年，旧厂类占比快速提升7个百分点至39%，跃居三类首位；旧城类、旧村类占比同步回落至31%、30%。这一变化直接对应“十五五”规划中低效产业用地再开发的政策导向，工业、商办等低效非居住用地转居住的释放节奏明显加快。

  从价值贡献看，旧厂类的占比提升幅度远超规模端。2025年旧城类凭借核心城区棚户区、危旧房改造的高价值属性，总价占比高达52%；2026年旧厂类总价占比跃升至52%，较2025年大幅提升31个百分点，旧城类总价占比则回落至27%。核心原因是2026年入市的旧厂类地块多位于城市核心区位，单宗地价值量极高，例如广州天河黄埔大道马场地块，转型居住后单宗成交总价超236亿元，直接拉动全市旧厂类价值占比突破95%。

  2.4 空间与主体：主城集聚+国资绝对主导

  从空间分布看，城市更新资源呈现极强的核心集聚特征，圈层越靠近城市中心，存量更新的供给权重越高。

  2026年1-7月，十城城更宅地成交总金额中90%集中在主城圈层，仅10%分布于近郊，远郊无城更类宅地供应。主城范围内，城更宅地以48%的建面占比贡献了59%的金额占比，超半数住宅用地来自存量盘活。其中北京主城宅地已实现100%存量供给，上海、成都主城金额占比均突破60%。近郊圈层更新占比仅8%，以零散平衡地块为主；远郊全部为新增征地开发。

  从参与主体看，城市更新的高统筹门槛推高了赛道准入壁垒，国资主体占据绝对主导地位，且央地形成了清晰的分工格局。

  2026年1-7月，十城城更宅地成交总金额中，地方国企占比58%、央企占比37%，两类国资主体合计贡献95%的成交规模；民企拿地金额占比仅5%，远低于非城更宅地24%的民企份额。

  分工层面，央企深耕核心区高价值项目，旧城类项目中央企拿地金额占比达58%，核心标杆项目基本由头部央企斩获；旧厂类与旧村类项目以地方国企为统筹主力，分别占68%和60%，承担属地拆迁协调与片区民生配套职能。即便在地方国企主导的品类中，央企仍是核心优质地块的主要争抢者，拿地溢价率普遍高于地方国企，精准锁定赛道内的优质资产。

  03

  三类模式实证对比：价值逻辑与兑现路径分野

  土地市场的分化最终会传导至板块价值层面。旧厂功能转型、旧城存量提质、旧村连片改造三类模式，因更新起点、实施路径、成长属性不同，对板块价值的拉动效应、兑现节奏与投资属性也存在本质差异。

  本节以上海东外滩、北京丽泽、广州小新塘为三类模式的标杆样本，每类均匹配同环线、同能级的对照板块，剥离大盘行情共性影响后，量化验证三类模式的价值分野。

  3.1 旧厂类：功能转型重估价值，确定性最强

  在三类城市更新模式中，旧厂类低效用地转型因权属清晰、市场化程度高、功能升级空间明确，是当前土拍市场溢价表现最突出的更新品类，也是房企布局核心城区优质存量资产的核心赛道。上海杨浦东外滩板块是中心城区规模最大、推进节奏最连贯的旧厂转型片区之一，原址为杨树浦路沿线连片工业厂房与仓储用地，历经十余年持续更新，已逐步升级为滨江高端居住与公共活力区。

  从地价走势看，东外滩旧厂转型宅地呈现清晰的三阶段特征。2020年为转型启动期，首批纯住宅用地入市，成交楼板价达77670元/平方米，平均溢价率28.87%，工业用地转型居住的价值逻辑初步得到市场验证。2021年进入片区级更新放量阶段，连片综合地块成交拉低了结构性均价，但纯住宅地块地价仍稳定在6万元/平方米以上，片区整体开发框架落地。2023年起板块进入价值跃升通道，纯住宅用地楼板价从74563元/平方米稳步上涨至2025年的81127元/平方米；2026年7月保利发展联合摘得的商住地块，成交楼板价突破10万元/平方米，溢价率达35.83%，标志着东外滩旧厂转型地块正式跻身上海第一梯队高端宅地行列。

  从新房市场看，旧厂转型的价值提升已充分兑现。2020—2026年东外滩商品住宅成交均价从9.6万元/平方米上涨至12.3万元/平方米，累计涨幅达27%；同期同环线、拿地成本相近的普陀光新板块，累计涨幅仅16%。剔除全市大盘行情影响后，旧厂功能转型为东外滩带来了约11个百分点的超额价值增益，核心驱动力来自工业腾退后滨江资源释放、城市界面焕新与配套功能升级。

  产品结构升级同样清晰。2020年东外滩1500万元以上房源成交占比仅24%，2026年该占比攀升至48%；2000万元以上高端房源占比稳定在13%左右。伴随保利外滩曜、外滩道、合生缦云上海等梯度分明的高端项目入市，板块客群从区域改善转向覆盖全市的全域高端改善群体。对比之下，光新板块1500万元以上房源占比长期低于30%，未形成持续性的产品升级趋势。

  东外滩的案例清晰展现了旧厂类城市更新的价值传导路径：低效工业用地腾退释放核心区位的空间资源，通过功能重构转向“高端居住+公共配套+滨水活力区”的复合业态，同步推动板块界面焕新与能级提升，最终落地为地价、房价双重上涨与产品结构系统性升级。这类更新模式市场化程度高、价值兑现节奏快，是三类更新中投资确定性最强的品类。

  3.2 旧城类：存量提质释放稀缺，韧性最突出

  旧城类更新是核心城区存量住宅供给的核心渠道，多依托棚户区改造、旧城区改建腾退成熟片区存量用地，具备区位配套现成、权属清晰、开发逻辑明确的特点，也是三类更新中央企参与度最高的品类。北京丽泽板块是西南三环附近规模最大、推进节奏最连贯的旧城棚改板块，万泉寺村棚户区改造、纪家庙城中村改造等项目持续释放纯住宅用地，供地周期完整。

  从地价表现看，持续供地有效夯实了板块价值基底。2021年端礼著地块入市拉开片区棚改宅地规模化供应序幕；2022年纪家庙北京瑞府地块成交楼板价达67129元/平方米，创下板块地价峰值。2024年以来市场整体调整，万泉寺棚改、西南郊冷库改造等地块均以底价成交，但平均楼板价仍稳定在5.8万-6.2万元/平方米区间，未出现大幅下探。

  对比同环线、地价水平相近的宋家庄板块，差异十分显著。宋家庄呈现典型的“脉冲式供地”特征：2020年三宗旧村改造地块集中出让，楼板价攀升至6.7万-7.6万元/平方米，溢价率均超25%；但此后供地断档，直到2024年才有东铁营棚改地块入市，成交楼板价已回落至5.58万元/平方米，调整幅度明显大于丽泽。二者差异印证：有序、持续的旧城更新供给，能有效夯实板块价值基底，避免一次性集中供地后的价值大幅回落。

  从新房市场看，持续旧城更新带来了价格韧性与产品结构的双重优势。价格层面，2021年以来的市场调整周期中，丽泽板块新房成交均价从高点11.3万元/平方米回落至2026年的9.3万元/平方米，累计跌幅17.8%；同期宋家庄板块累计跌幅19.5%。值得注意的是，丽泽板块的平均楼板价与宋家庄相近，但新房成交均价却高出约6000-7000元/平方米，旧城更新带来的界面焕新与配套升级，已转化为可量化的房价溢价。

  产品结构层面，丽泽板块2022年供应规模化后，改善、高端属性始终稳固，2025-2026年2000万元以上高端房源成交占比保持在一成左右，1500万元以上改善房源占比稳定在近三成，中海丽金府、中海・丽泽叁號院等项目持续承接全域高端改善需求，产品梯队完整。反观宋家庄，受后续优质供地断档影响，高端成交占比快速下滑，2026年2000万元以上房源成交占比仅4%，板块高端属性逐步弱化。

  整体来看，旧城类更新的核心价值源于核心区位的稀缺性释放，持续有序的供地节奏更能夯实板块价值、稳定市场预期。这类项目普遍配套成熟、开发逻辑清晰，是市场调整期内确定性更强的投资标的。

  3.3 旧村类：连片改造能级跨越，弹性最充足

  旧村类连片改造是三类城市更新中成长属性最强的品类，与旧城改造“成熟建成区存量提质”的逻辑不同，其核心是将嵌入城区的集体建设用地全域拆除重建，实现从城中村到现代化产住片区的城市化跃迁，价值弹性与长期成长空间更为突出。

  广州天河小新塘片区是典型的连片旧村改造样本，选取基期地价高度匹配的海珠南洲板块作为对照组——两者2020-2026年平均成交楼板价分别为35122元/㎡和35089元/㎡，初始价值几乎持平，核心差异仅为是否经历系统性连片旧村改造，可精准剥离旧改对板块价值的独立拉动效应。

  从地价走势看，小新塘的宅地价值随旧改纵深推进呈现清晰的阶梯式抬升轨迹。2014年牛奶厂片区首批宅地出让时，片区仍以村落、低效产业用地为主，成交楼板价仅1万-1.7万元/㎡；2019-2020年广氮、奥体板块宅地集中入市，伴随首批旧改项目交付、核心配套落地，楼板价稳步攀升至3.4万-3.6万元/㎡；2020年合景臻颐府地块成交楼板价突破5.1万元/㎡，创下板块地价峰值。2023年以来市场调整期内，片区宅地楼板价仍稳定在3万-3.8万元/㎡区间，价值基底并未大幅坍塌。

  对比之下，南洲作为成熟城区板块，地价起点更高但缺乏系统性成长，整体随市场周期高位波动，未出现能级跃迁式的同等增幅。二者的差异印证：旧村改造的核心价值在于“从无到有”的城区化赋能，能够推动板块价值实现阶跃式提升，这是成熟片区微更新无法实现的成长红利。

  从新房表现看，连片旧改板块上行期弹性更强、调整期韧性更足。2020-2021年市场上行阶段，小新塘新房成交均价从49241元/㎡上涨至62033元/㎡，累计涨幅达26%；同期南洲板块涨幅不足4%。调整周期内，小新塘凭借持续的产品迭代与供地节奏维持价格韧性，2021年高点至2026年累计回调约8.7%；南洲板块受高端项目清盘、后续供地定位下移影响，累计跌幅超35%，价格稳定性显著弱于旧改片区。

  产品结构层面，持续旧改供地支撑起完整的产品梯队。2020年小新塘新房成交中300-500万元总价段占比达61%，1000万元以上占比仅3%，以承接天河刚需外溢为主；伴随改造推进，2026年1000万元以上房源占比升至11%，2000万元以上超高端产品也能维持4%的稳定份额，板块客群完成了从本地刚改到全域改善的升级。反观南洲板块，2026年1000万元以上房源成交占比仅1%，2000万元以上产品基本绝迹，板块高端属性逐步弱化。

  更关键的是，小新塘一二手市场的价格阶梯平滑，片区内置换闭环更为顺畅。当前小新塘二手房以300-1000万元总价段为主，新房覆盖300万刚需至2000万高端的全梯度产品，本地业主可通过卖旧买新实现板块内升级，持续为新房市场输送客源。南洲板块则存在明显的产品断层：二手房80%集中在300万元以下刚需段，新房主力跃升至500-1000万元，本地一二手置换承接力不足，市场支撑相对薄弱。

  小新塘的案例清晰展现了旧村类更新的核心价值：赚的是板块城市化跃迁的成长红利，短期弹性大、长期空间足，核心驱动力来自土地性质转性、城市界面焕新与配套全域升级的三重叠加。这类项目的投资价值高度依赖改造节奏与产业配套落地，适合中长期布局。

  04

  模式价值总结：共性规律与差异化定位

  三类城市更新模式虽路径不同，但价值传导的底层逻辑高度一致，同时在收益弹性、兑现节奏、风险特征上呈现显著分化。

  四类共性价值规律

  第一，价值本质：核心区位存量空间的功能重构是增长核心。三类更新均是通过土地性质转性或功能升级，释放低效用地的居住与公共服务价值，同步补齐配套、焕新界面，最终实现板块价值的系统性抬升。拆建只是载体，功能重构才是价值来源。

  第二，节奏特征：持续有序供地更易夯实价值基底，脉冲式供地韧性不足。三个案例共同印证：逐年释放、节奏稳定的更新供地，能持续强化市场预期，在市场调整期表现出更强的价格韧性。反之，短期集中放量后供地断档的板块，易出现价值冲高后的快速回落。

  第三，市场验证：产品结构升级是价值兑现的核心标志。三类更新板块的价值兑现，均同步伴随产品总价段上移与客群范围扩容，从本地刚需、刚改为主，逐步转向覆盖全市的改善、高端客群，高总价房源成交占比持续提升，这是板块价值跃升的直接市场印证。

  第四，实施保障：国央企主导是项目稳定兑现的核心支撑。三个标杆板块的核心项目均由央企、地方国企主导开发，这类主体资金实力强、资源统筹能力突出，能保障更新项目的开发节奏与配套落地，是市场认可度的重要背书。

  三类模式的差异化定位

  三类模式分别对应不同的投资诉求与开发能力，核心差异可归纳为下表： 

  整体来看，旧厂类是“短平快”的高确定性品类，旧城类是“稳保值”的核心资产品类，旧村类是“长周期”的成长收益品类，三类模式分别对应不同的资金周期与开发能力诉求。

  05

  十五五趋势与2026年投资策略

  综合政策、土地、市场、案例四维实证来看，当前城市更新已脱离“补充供地渠道”的初始定位，成长为重塑主城价值格局的核心变量。结合“十五五”规划目标，未来五年赛道将呈现明确的趋势性变化，也对应着清晰的投资布局逻辑。

  5.1 四大趋势：旧厂扩容与价值深化

  第一，老旧厂区改造目标大幅扩容，旧厂类迎来政策红利期。“十五五”规划明确，老旧街区厂区改造提升数量目标为1500个，较“十四五”时期的900个增长67%，是所有更新品类中提升幅度最显著的赛道，直接为旧厂类更新提供了明确的政策增量支撑。伴随低效产业用地再开发、存量楼宇功能转换的配套政策持续落地，旧厂类更新将成为未来五年核心城区释放住宅用地的主力来源。这一政策导向与2026年旧厂类供地占比跃升、市场热度领跑的现状形成呼应，政策红利向市场端的传导将持续释放。

  第二，主城存量化持续深化，核心区供地全面依赖更新。伴随城镇开发边界刚性约束落地，新增建设用地指标持续收紧，核心城区纯增量宅地供给将进一步缩减。预计“十五五”末期，一线及强二线城市主城更新类宅地占比普遍将突破60%，头部城市主城核心区将基本实现存量供地全覆盖。城市更新的资源稀缺性与价值权重将持续提升。

  第三，板块价差持续拉大，连片更新片区溢价凸显。市场调整周期内，有无持续更新支撑将成为板块价值分化的核心变量。持续有序推进的连片更新片区，凭借配套逐步落地、界面持续焕新、产品持续迭代，价格韧性与长期成长性将显著优于无更新支撑的成熟片区；脉冲式供地、无后续更新接续的板块，价值冲高后回落的风险将持续放大。

  第四，从开发导向转向运营导向，综合能力成为核心门槛。城市更新将逐步脱离“拿地-开发-销售”的传统高周转逻辑，转向“拆改留运营一体化”的综合开发模式。旧厂改造的产业导入、旧城改造的片区风貌运营、旧村改造的配套服务运维，都将成为项目价值兑现的关键环节，赛道准入门槛将进一步提升。

  5.2 城市更新宅地布局策略的三维解析

  基于前述分化结论与趋势判断，针对房企城市更新赛道布局，形成“分级选赛道、精准选城市、协同降风险”的三维投资策略。

  赛道优先级：三级梯度布局，旧厂转型为核心首选

  第一优先级：核心城区旧厂转型地块，重点重仓布局。这类地块权属清晰、开发周期短、市场化程度高，且受益于“十五五”老旧厂区改造扩容的政策红利，是2026年城更用地中确定性最强的品类。重点关注核心滨江、核心商圈周边的低效工业、仓储、商办转型地块，以上海徐汇康健老旧厂区更新、广州天河赛马场地块为代表，依托成熟配套与功能转型空间，价值提升路径明确，适合作为核心仓位布局。

  第二优先级：内环内旧城提质地块，稳健配置仓位。这类地块的核心价值在于核心城区的供地稀缺性，价格韧性强、抗周期能力突出，是市场调整期的安全资产。重点关注北京酒仙桥旧改、上海虹口四川北路旧城改建等配套成熟、客群基础扎实的项目，虽然短期弹性有限，但长期保值属性突出，适合作为底仓配置。

  第三优先级：近郊连片旧村改造地块，中长期选择性布局。这类地块短期投入大、统筹周期长，但长期成长空间充足，适合具备整村运营能力、资金实力强的企业中长期布局。重点关注成都锦江潘家沟、北京东坝单店等主城近郊、有明确产业人口导入支撑的连片旧村项目，伴随主城需求外溢与改造配套逐步兑现，板块价值将进入快速兑现期。

  城市选择与合作模式

  城市维度优先布局两类市场：优先选择北京、上海等存量转型彻底、核心区改善需求支撑强劲的一线城市，城更项目的稀缺性更强、去化确定性更高；其次选择广州、成都等政策创新力度大、旧改市场化程度高的强二线城市，项目盈利空间与操作灵活性更优。规避库存压力大、需求支撑弱、地方财政能力不足的城市。

  合作模式上，依托“央企+地方国企”的协同模式切入城更赛道，是当前阶段风险收益比最优的路径。央企发挥资金、产品研发与品牌优势，负责项目开发建设与品质打造；地方国企依托属地资源优势，承担前期拆迁协调、片区统筹与民生配套落地，通过分工协作实现优势互补，有效控制项目周期与成本不确定性。

  风险规避：警惕三类低确定性项目

  一是规避一次性集中供地后无后续更新接续的脉冲式项目，这类板块缺乏持续的价值注入，市场调整期价格回落风险更高；二是规避远郊无产业人口导入支撑的旧村项目，这类片区需求支撑薄弱，配套兑现周期长，长期价值不确定性大；三是规避主体权责不清、拆迁安置矛盾突出的零散更新项目，开发周期与成本不可控风险较高。

  整体而言，2026年城市更新已全面进入分化发展的新阶段，不同模式、不同城市、不同主体的价值差异将持续拉大。对于房企而言，准确把握赛道分化规律，锚定旧厂改造等政策红利赛道，依托央地协同模式切入核心城市优质项目，方能在存量时代的城更赛道中获取确定性收益，实现从传统开发向存量运营的平稳转型。