【克而瑞长租研究】

  日前，南京地铁资源开发有限责任公司发布公告，旗下美都星屿熹项目1、5、6、10栋共213套房源，将以“南萝铁”品牌长租公寓入市，基础租金2400-3500元/月。该项目两年前曾是市场热度较高的摇号红盘，如今部分楼栋整体转为长租公寓。

  该案例是当前房地产市场的典型缩影：大量原本定位销售的商品房，正批量转向住房租赁赛道。从政策顶层设计到项目落地实施，“售改租” 已经形成清晰发展脉络与多元化实操路径。

  01.

  政策风向

  从“去库存”到“租购并举”的衔接

  商品房转为租赁住房的大规模实践，离不开自上而下的制度引导。

  初期定调。2024年4月，中央政治局会议首次明确提出要统筹研究存量房产消化和增量住房优化。随后，全国保交房工作会议进一步授权地方国企以公允价格收购部分商品住宅，用于保障性用途。

  资金破题。2024年10月，财政部释放信号，允许地方政府专项债券用于收购存量商品房用作保障房。年底的中央经济工作会议更赋予地方在收购主体、定价和最终用途上更大的自主权。国务院常务会议也同步放行专项债向土地储备和收储存量房领域延伸。

  全面铺开。进入2025年，存量房用途从相对单一的保障性住房，逐步拓展至人才房、青年公寓、安置房等多类住房形态，反映出政策在“多元探索”与“重点突出”之间不断调适的动态平衡特征。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  整体看，政策节奏由松到紧、由笼统到具体，资金渠道从财政补贴到金融信贷多元打通，为后续大量项目落地铺平了道路。

  02.

  运作逻辑

  主流“售改租”模式与实践案例

  根据资产来源和操作主体的不同，当前市场上的“售改租”实践大致可归为三种类型。

  类型一："收存转租"——国企收购新建未售楼栋转化为租赁住房

  最常见的形式，是由地方国企或专业租赁机构，对已竣工但尚未售出的商品住宅项目（或其中部分楼栋）进行整栋收购，经简单改造后统一对外招租。这类项目往往原本就具备居住功能，转换成本较低，且房源集中，便于运营管理。郑州、重庆，杭州、青岛、合肥等多地均有类似实践。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  实践案例：杭州 宁巢Ning+河语光年府店、“宁巢Ning+峯阁店”

  2025年5月，杭州安居宁巢低调拿下万科河语光年府的75套商品房房源，改造后以“宁巢Ning+河语光年府店”的身份重新入市。同年年末，杭州安居宁巢又拿下杭州上城区4幢楼宇，共计1232套房源，打造出“宁巢Ning+峯阁店”。

  宁巢Ning+河语光年府店为杭州市本级首个“收存转保”项目、宁巢Ning+产品线首店。项目合作方为杭州市安居集团有限公司，采用整租的模式向合作方租赁房源，经标准化改造后面向市场分散出租，自主承担运营成本与经营风险。由安居宁巢提供项目设计、室内装修、人员派驻、开业筹备、物业管理、信访维稳等服务。宁巢Ning+河语光年府店精心打造75套建面约52-58㎡的房源，涵盖一居室中间套、一居室边套和两居室三种户型，满足高端精英人群和青年家庭的多样需求。

  宁巢Ning+峯阁店项目在管面积达4.34万平方米，包含4幢高品质楼宇，可提供1232套精致房源，是目前杭州市本级规模最大的“收存转保”项目。项目合作方为杭州市安居集团有限公司，采用整租的模式向合作方租赁房源，经标准化改造后面向市场分散出租，自主承担运营成本与经营风险。

  图：宁巢Ning+河语光年府店（左）宁巢Ning+峯阁店（右）

  类型二：“存量改租”——商办物业的功能性改造

  商品房通常指住宅类项目，但写字楼等其他物业类型也同样具备改造转化为租赁住房的可能。商业、办公类物业因供求失衡而空置率高企，也为“售改租”提供了可观的存量池。这类改造需要解决消防、采光、通风等技术难题，但一旦完成，往往能激活沉寂的城市空间。例如，武汉市就有将收购的商办项目改造为保障性租赁住房的实践。以下对各地收购商办项目用作保租房的案例进行整理。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  实践案例：晟光里公寓（上海新江湾店）

  晟光里公寓（上海新江湾店）项目前身为办公属性资产，出租率常年低于70%，且租金仅71元/㎡/月，资产低效，通过存量更新、业态重构的改造模式，成功转型为专业化租赁住房产品，实现低效存量资产的价值焕新与高效利用。项目位于“建发珑庭2期”综合体内，分布于2/3/5/7这四幢楼内，共提供661套精装全配的保障式租赁公寓项目，于2026年3月正式面世。

  通过将低效办公物业改造为保障性租赁住房，既盘活了国有资产、实现了资产价值提升，又响应了国家“非改租”政策号召，增加了保障性租赁住房的有效供给；锚定片区产业与人才需求，“围绕产业布局、服务人才安居”的定位策略，实现了人才“职住平衡”，降低通勤成本，提升人才引力，是产城融合的生动实践；不仅关注居住空间本身，更注重公共场景的营造与社群运营。通过配置客群偏好的多元公区，将单纯的“居住空间”升级为“社交空间+生活空间”的复合体。

  图：晟光里公寓（上海新江湾店）

  类型三：“售转租”——开发商自持商品房转长租公寓运营

  开发商将原计划销售的商品房项目整体转向租赁运营，既可避免低价抛售造成国有资产流失，又能以租金收入实现资产保值。部分项目采取"由售改租"模式，盘活内外部存量房源。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  实践案例：南京地铁萝铁公寓

  6月26日，南京地铁资源开发有限责任公司发布招标公告：美都星屿熹项目1、5、6、10栋共213套未售房源，拟对外出租，需配置家电达到拎包入住标准。该项目被纳入“萝铁社区”运营体系，面向市场公开招租，国企直租，无中介费用。户型涵盖75㎡、83㎡、89㎡三房两厅一卫及89㎡三房两厅两卫四种。租金设置四档标准化套餐，基础租金2400-3500元/月，另收服务费180元/月，租期半年起签，最长三年。南京地铁内部员工享有6.5折优惠，折后月租1670元起。此次转租涉及的是整栋整栋未售商品房，并非零散尾房。在一个已交付入住、业主按约3万元/㎡单价购房的商品房小区内，相邻楼栋将整体改为租赁运营。

  图：南京地铁萝铁公寓

  03.

  挑战与展望

  热度之下的冷思考

  “售改租”的浪潮正在从零星探索走向系统化运作，但其可持续性仍面临多重考验。

  第一，盈利模型有待验证。 收购价格即便低于市场价，但改造成本、运营维护和管理费用长期来看是否能够被租金覆盖，取决于出租率和租金涨幅。目前多数满租项目位于核心地段或产业集聚区，郊区项目的去化压力依然不小。

  第二，金融闭环尚未完全形成。 尽管专项债和银行贷款已开放通道，但退出机制——如REITs等资产证券化渠道——对租赁住房的收益率要求较高，很多项目难以达标。如何平衡民生属性与商业回报，仍是制度设计的难点。

  第三，运营能力成为决定性变量。 卖房时代看重的是营销和渠道，而租房时代考验的是持续的客户服务、社群维护和资产保值增值能力。传统开发企业普遍缺乏这一基因，引入专业运营商或组建自有团队，需要时间和投入。

  “售改租”不会仅是一个暂时的去库存工具，它将在“租购并举”的住房制度框架下，逐步演变为房地产新发展模式的重要组成部分。当“摇号抢房”的记忆渐远，“整栋招租”的日常或许将成为城市住房供应的新常态。而这场转型的成败，最终取决于我们能否在市场化效率与居住公平之间，找到一个稳固的平衡点。

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