在人口老龄化持续加深与政策体系日益完善的宏观背景下，中国养老产业正经历从粗放生长到精耕细作的深刻转型。作为满足全生命周期照护需求的先进模式，CCRC（持续照料退休社区）已基本完成市场启蒙，正式从养老领域的新兴选项，走向高品质养老的主流选择之一。然而，规模化扩张的时代已告一段落，行业的核心议题正从“跑马圈地”转向“精耕细作”。 

  在养老行业洗牌之后，市场回归服务初心，我们观察到显著的迭代趋势：在空间布局上，项目从郊区大盘转向城市核心区，更深度地融入城市机能；在客群服务上，体系从聚焦活力长者，转向构建覆盖自理、介助、介护直至认知症照护的全周期、阶梯化服务闭环；在底层逻辑上，医养融合正摆脱营销噱头，借由深度医联体与智慧科技实现实质性落地。

  一、CCRC养老社区市场发展现状与特征 

  CCRC作为我国养老服务体系中发展模式最为成熟的银发人居场景，经过十余年的深耕，已在投资主体、产品开发、服务体系及运营管理等方面形成了完善的开发建设路径。 

  进入2026年度，中国CCRC市场正经历着从规模扩张向精细化运营、新建CCRC以险资为主导，项目布局从郊区化向城市核心区渗透、从单一重资产模式向多元商业逻辑转型的关键时期。 

  1、“险企领衔、多元并进”的发展态势 

  2026年度，我国CCRC养老社区呈现出“险企领衔、多元并进”的布局态势。保险公司凭借政策支持、长期资金及客户资源优势，成为年度CCRC社区投资的主力军。截至2023年，商业保险机构养老社区项目（含在建和建成）已达129个。2026年，险企当年推出的养老社区项目已超10个，参与主体涵盖中国人寿、泰康保险、中国太保、中国平安、大家保险等多家保险公司，形成“头部领衔、中小跟进”的多元竞争格局。 除险资外，房地产企业也在积极布局CCRC赛道。

  2、“城内核心区+城郊生态区”双线布局，从区域集走向多方下沉 

  从全国项目布局来看，CCRC养老社区呈现出明显的区域集聚与梯度下沉特征。长三角与京津冀依然是项目落地最密集的两大核心区域。基于行业典型项目监测统计，长三角区域CCRC养老社区项目数量已达54个，分布较为均匀；京津冀区域紧随其后，典型项目数量达29个，两大核心区域典型项目总量已达83个。 

  这些项目过去多选址于城市远郊，依托低成本土地与优质自然环境打造大规模养老社区。然而，近年来最显著的空间布局变化在于“由郊区走向城心”。头部企业开始在城市核心区或成熟板块布局小型化、高密度的CCRC产品线。

  2026年度，CCRC在进一步强化区域布局的基础上，向其他区域和二线、三线城市扩张，泰康的龙园、滇园开业、太保家园郑州、三亚等项目布局，使CCRC逐步下沉，引领助推我国二线、三线城市的养老品质提升。

  3、运营模式从“重资产自建”向“轻重并举”转型 

  传统的CCRC以“自建自营”的重资产模式为主，但在土地成本攀升和运营回报周期较长的背景下，行业正加速探索“轻重并举”的新路径。太平人寿采用“重资产自建+收购+第三方合作”模式，16家自营社区中包括3家自建、3家收购项目，其余为合作项目；国寿先后收购了北京悦年华颐养中心、南京汤山苏茂颐园等项目。通过收购或合作的方式，康养有效降低企业的资金压力，加快了规模扩张速度。 

  4、收费模式逐步规范 

  随着2026年度中国银发经济进入深度发展期，CCRC养老社区的收费模式逐步走向规范统一，以押金+月费模式为主，险资还有与保险产品联动的保险模式。 

  （1）押金+月费模式 

  月费制模式是当前中高端市场最为主流且接受度最高的支付方式。它大幅降低了入住的一次性资金门槛，仅收取数万元的可退还押金作为履约保障，再按月收取涵盖床位、餐饮及基础服务的费用。这种“轻门槛、重服务”的模式尤其适合城市中产及“高知高干”家庭。京津冀区域数据显示，主流机构的入门押金已回落至5-20万区间，辅以清晰的月费账单。随着老人年龄增长及护理需求升级，月费会依据评估等级动态调整，呈现出更高的灵活性。在经历了行业洗牌之后，回归服务本质、支付灵活透明的C端收费逻辑正成为CCRC社区可持续发展的共识。 

  （2）保险产品联动模式 

  保险产品联动模式是险资背景企业独有的护城河模式。以险资养老项目为代表，长者通过购买指定额度的养老保险产品（通常总保费在200万以上）来锁定入住资格。入住后，仍需按月缴纳房间使用费及护理服务费。该模式实现了养老社区与金融支付的无缝对接，既解决了高净值人群的资产配置需求，又锁定了长期养老服务，但对中等收入家庭并不适用，其非保险客户亦无法直接入住，市场壁垒极高。

  二、全国CCRC社区发展的主要特征 

  经过十余年的发展，中国CCRC养老社区已步入成熟发展期，2026年度CCRC社区在标准路径之上进一步升级迭代，在服务特色、产品供给、科技赋能等方面均有所突破。

  1、医养深度融合成为核心竞争力 

  在老龄化进程加速的当下，“医养结合”不再是CCRC的“锦上添花”，而成为必备的基础能力。“医养结合”从传统的营销话术走向医疗资源与养老服务在制度、流程、响应机制上的深度咬合，营造可感知的医养服务日常。

  当养老社区不再满足于“旁边有医院”，而是将三甲医院的急救通道、专科资源与康复体系内化为自身服务链条的一环时，医养结合才真正成为CCRC发展的核心。长者获得的不是一张冰冷的床位，而是一张嵌入城市核心医疗网络的安全网——小病在社区内闭环解决，大病通过绿色通道无缝衔接专科资源，康复期回到熟悉的环境接受持续专业照护。这种“养病不离社区”的模式，正是CCRC社区医养融合实质性深化的最佳注脚。 

  2、床位供给增量趋于平缓，护理型床位上扬 

  2026年度，CCRC社区的新增床位供给呈现出“总量平稳、结构分化”的特点。受重资产模式退出机制不畅、长期运营压力及投融资渠道收窄等因素影响，行业投资与开发规模较前几年高峰期有所收缩，大规模增量开发的势头减弱，市场进入存量优化与结构性补缺阶段。

  值得注意的是，新增床位的结构正在发生深刻变化。过去，CCRC社区以接收60-75岁活力长者为主，占比高达90%左右，介助介护老人占比仅约10%。但CCRC社区十数年的实践显示：伴随首批入住长者年龄增长，护理需求急剧攀升，促使新开发项目大幅提高护理型床位的供给比例。新签约和拿地开发建设护理型养老公寓以满足长者日益增长的护理需求。这种“从重活力到重护理”的床位配比调整，是当前CCRC发展的突出特征。 

  3、平均入住率与影响因素 

  从行业整体来看，2026年度中国CCRC养老社区呈现出“整体入住率稳健上升、区域分化“的典型特征。从区域看，一线城市及核心二线城市的中高端社区凭借医疗资源与区位优势，入住率持续领先；而远郊大盘项目则面临较大的去化压力，市场正从粗放式扩张转向精细化运营的深度洗牌期。 

  全国CCRC社区的平均入住率呈现出“成熟项目一床难求，新开项目去化分化”的显著特征。早期开业的优质社区凭借多年的口碑积累，平均入住率普遍达到90%以上；而新开业项目若缺乏品牌背书或医疗支撑，首年入住率往往不足50%。 

  在影响长者入住决策的众多因素中，各要素的权重正发生根本性改变。过去，优美的园林环境可能是首要卖点，但如今决策重心呈现出以下新特征：

  （1）医疗配套跃升为绝对门槛： 

  现今的长者与家属通常将“急救可及性”与“慢病管理能力”放在首位。具备内设卫生站点、康复科甚至与三甲医院建立绿色双向转诊通道的项目，更受青睐。

  （2）区位交通要求的强势回归： 

  为了满足子女高频探望及不脱离原有社交圈的需求，CCRC社区正从远郊风景区向城市核心区或成熟居住板块回归。位于城市核心区的中小型CCRC，凭借毗邻三甲医院与贴近子女居住地的优势，在开业后能迅速积累高龄护理客群。反观部分位于远郊且依赖传统会员制的大盘项目，尽管硬件出色，但在经济波动周期下，高额押金门槛使得去化周期明显延长。 

  （3）文化娱乐从点缀变为主角： 

  新入驻的“普惠中产”是对精神余热最执着的一代。他们不再满足于被动看电视、打麻将，而是强烈要求社区提供“价值再创造”的平台。年均组织超180场课程，或设立“银发导师计划”等项目，因其能提供情绪价值、重塑社交圈层，直接导致了高黏性与高转化率，为社区带来源源不断的转介绍客源。 

  综上所述，全国CCRC社区的平均入住率正处于结构性上升通道，但这种红利更多属于那些在城市核心区深耕医养结合、并能通过丰富的文化活动建立精神堡垒的迭代项目。市场正淘汰那些仅有硬件、缺乏就近医疗和人文温度的“孤岛式”养老社区。 

  （4）产品设计适老化成为标配 

  新一代CCRC社区的居住空间的变革，正从“有没有”向“好不好”深刻转变，着眼于“隐形适老、润物无声”的理念——在不经意间为长者提供保护，让家既有安全感，又不失生活的温度与尊严。 

  在硬件配置层面，多项细节已成为高品质社区的标配：全屋实现无高差通行，有效防止绊倒，并保证轮椅能顺畅抵达任何角落；地面铺设防滑地板；所有家具转角做圆角防撞处理；灯光系统采用无眩光暖光设计，避免强光刺激；公共走廊、卫生间及淋浴区加装双侧安全扶手；床头、马桶旁等关键点位配置拉绳报警器与紧急呼叫面板，确保在任何突发状况下，长者都能一键触达服务台。这些主动防御的物理设计，构筑了安全居住的第一道防线。

  （5）智慧科技全面渗透 

  2026年度，智慧养老从“试点探索”进入“规模化应用”阶段，新一代智慧康养系统的应用，为CCRC社区装上了“隐形大脑”，驱动管理逻辑从“被动响应”向“主动预防”跨越。 

  新建项目引入智能护理管理系统和IBMS智能化集成系统，实现床位使用、人员排班、健康数据和物资库存的实时可视化和智能调度，24小时紧急呼叫系统、防跌倒雷达、生命体征监测和定位系统等多项技术联动运行，使照护模式从“被动响应”向“提前预警”转变。还有的项目开展脑健康数字化干预。通过阶段性的科学训练，让多位长辈在注意力、反应力、计算力、感知力、记忆力五个认知关键维度上均有了不同程度的提升，为提升长者生活质量提供了科学支撑。 

  通过上述科技矩阵的深度融合，安全管理的边界从公共区域延伸至最私密的起居空间，服务也从事后补救彻底转向事前预警与主动关怀，让长者在无感的科技氛围中，切实获得有温度、有尊严的安心保障。

  三、CCRC养老社区发展的核心痛点 

  近年来，尽管CCRC可持续照料社区已成为我国最成熟的银发人居场景，涌现出众多典型项目，但行业整体仍面临严峻挑战，出现诸如投资与开发规模逐步收缩，市场影响力有所减弱等问题，底层原因可归结为以下三大核心痛点：

  1、重资产模式的退出机制不畅 

  这是当前制约行业发展的最核心矛盾。CCRC社区前期投入巨大，但重资产的“募投管退”机制尚未完善，尤其是退出路径的阻塞，导致项目投资回收期被无限拉长。社会资本面临融资渠道单一、长期运营压力巨大的困境，严重影响了市场投资热度，并直接造成部分项目运营困难。 

  2、专业化运营人才的匮乏与跨界整合的挑战 

  CCRC的复合业态对运营团队提出了极高要求。行业面临相关标准规范缺失、运营管理难度大等制约。实践中，既懂养老又懂商业的双重运营人才极度稀缺，这使得项目难以在保持人文关怀服务温度的同时，实现高效的标准化与规模化扩张，人才壁垒已成为品质升级的致命短板。 

  3、支付端的多重错配与体系缺失 

  CCRC养老社区的支付问题同样严峻。一方面，长护险与CCRC具体服务的对接在实际操作中仍难落地，社会保障体系未能有效覆盖社区内的持续照护成本；另一方面，老年人群消费需求难匹配，居民的实际支付能力与日益增长的高品质服务成本之间存在显著落差，缺乏多元化、可持续的商业保险与个人储蓄相结合的支付保障体系。 

  四、CCRC养老社区的优化建议 

  针对CCRC养老社区在重资产模式退出、运营可持续性、医养深度融合及支付体系等方面暴露出的核心痛点，可以通过“政策松绑、服务深耕、支付创新”等方式寻求突破。 

  1、完善金融政策支持：打通重资产“募投管退”闭环 

  当前，受重资产模式退出制约及投融资渠道不畅等影响，CCRC社区的投资与开发规模逐步收缩，市场影响力有所减弱。因此，完善重资产的退出机制是盘活存量、激活增量的关键。建议加快探索并完善REITs（不动产投资信托基金）退出通道，激活优质CCRC社区的资产流动性，让沉淀在钢筋水泥中的巨额投资变为可循环的金融活水。同时，应大力支持养老产业专项债券等金融工具的发展，为重资产持有者松绑减负。 

  2、深化医养康养融合模式：从“近医疗”到“强医疗”的跃升 

  随着CCRC社区内长者的持续衰老，高龄自理及护理型长者的照护需求逐步增大。这要求社区将医养结合由浅层次的“物理邻近”向深层次的“化学融合”推进。一是鼓励社区与区域优质医疗资源结成紧密型医联体，实现“大病有保障、小病不出园”的闭环服务。二是向全龄域健康管理延伸。CCRC社区不应仅是被动的病后照料场所，更应成为主动的健康干预中心。运营方需构建覆盖“活力养老、慢病管理、康复护理、安宁疗护”全生命周期的连续服务谱系，将服务重心从单纯的失能照护，前移至长者的健康促进和衰退延缓阶段，真正实现持续照料。 

  3、构建多元化支付与保障体系：打通金融与服务壁垒 

  高昂的月消费水平是制约CCRC社区入住率的重要因素。目前，CCRC社区八成以上的费用仍依赖长者退休金自行支付。为增强支付韧性，必须推动商业养老保险、长期护理保险与CCRC服务的深度融合。建议逐步丰富融合CCRC社区入住权益的专属商业养老保险产品，让保险支付与实体服务强绑定。同时，积极推动长期护理保险在CCRC社区内的结算落地，将生活照料、医疗护理等项目纳入支付范围，缓解家庭现金流压力。